Gayrimenkul Günümüz Piyasasında Güvenli Bir Yatırım Mı?

Enflasyonun en derinden hissedildiği, piyasaların küresel baskılanma ortamında daha çok şekillendiği bir dönemde gayrimenkul piyasalarına yatırım yapmak ne kadar güvenli? Emlak yatırımları istikrar arayışında olan yatırımcının en çok tercih ettiği seçenektir. Finansal açıdan daha çok güveni öne çıkaran emlak yatırımı diğer yatırım araçlarına göre oluşabilecek herhangi bir manipülatif dalgalanmadan en az etkilenir.

“Uzun vadede sağlam bir yatırım aracı arıyorum” diyenler için daha çok tavsiye edilen emlak yatırımları diğer yatırım türlerine göre kolay kolay değer kaybı yaşamaz.

Gayrimenkule yatırım yapmak aylık kira geliri sağladığı için de avantajlıdır. Belirli dönemlerde kira geliri artırılarak yatırımdan daha fazla kâr elde edilebilir. Bu günlerde yatırımcının en çok merak ettiği soru ev almak ne kadar doğru bir yatırım?

Ticaretini yapmak amacıyla ev alan bir kişi için kişisel hedefe uygun risklerin tolere edildiği bir yatırım kaynağı olduğu söylenebilir. Uzun vadede yatırım olarak değerlendirilen mülk satın alımı var olan konutun değerinin her yıl artması ve düzenli ve potansiyel bir kira geliri vadedebilmesi ile avantaj sunar.

Kârlılık potansiyeli düşünüldüğünde yapılacak bir analizle yatırım araçları yan yana değerlendirildiğinde gayrimenkulün uzun vadede daha çok kazanma eğilimi gösterdiği fark edilmiştir. Gayrimenkulün değeri zamanla artar. Bu sayede her yıl sürekli olarak artan düzenli bir gelirin sahibi olunabilir.

Konut Gayrimenkulüne Yatırım Yapmanın Avantajları Nelerdir?

Yatırım hedefine yönelik daha kararlı olabilmeyi sağlayan gayrimenkul yatırımı bireysel olarak farklı avantajları da beraberinde getirir. Uzun vadede kira geliri arttıkça vatandaşın bireysel harcamalarını dengeleyebilmesi mümkün hale gelir. Enflasyon etkisinden en az zararı görebilecek yatırım aracı aranıyorsa mülk satın alınması uzun vadede avantajlı görülebilir.

Kısa vadeli kazanç elde etme potansiyeli de taşıyan ancak bu anlamda yüksek risk içeren gayrimenkul yatırımı ticari amaçla satın alındığında uzun vadede kaliteli ve sürdürülebilir bir yatırım vaat eder. Bu süreçte gayrimenkule yatırım yapmanın avantajları başka ne olabilir?

Daha çok risklerden uzak güvenilir bir yatırım arayışında olanlar için tercih edilir. Borsada olduğu gibi kısa sürede zengin yapacak yüksek risk içeren bir yatırım kanalı değildir. Dönemin güncel enflasyon kuru üzerinden değerlenir veya değerini yitirir.

Enflasyon ölçüsünde değeri artan kiralık mülkler iç piyasalarda yaşam maliyetleri ile beraber otomatik olarak artar. Bu durumda gayrimenkul yatırımından elde edilecek gelir de doğrudan risksiz şekilde artış yaşanır.

Ticari Gayrimenkul Yatırımlarının Konut Yatırımlarından Farkı Nedir?

Gayrimenkul yatırımları ve konut yatırımları arasında fark var mıdır? Konut ve ticaret gayrimenkulleri arasında en önemli fark kullanım amacıdır. Konut mülkü öncelikli olarak içinde yaşamak için değerlendirilir.

Ticari mülkler ise para kazanmak, perakende satış alanlarında kullanmak, depolama işlerinde faydalanabilmek ya da ofis açmak için değerlendirilir. Ticari mülk kategorisindeki her türlü yapı, vergi işlemi, bina finansmanı gibi farklı yatay işlemlere tabidir.

Satış fiyatında yeni bir bina oranı ve doluluk oranı dikkate alınır. Ticari mülk üzerindeki performans belirli bir bölge ya da ekonomideki ticari faaliyetin ölçüsü ile doğru orantılıdır. Ticari gayrimenkul ile konut gayrimenkulün arasındaki diğer fark şu şekilde tarif edilebilir:

Ticari olarak satın alınan mülklerde binanın ilk yatırım maliyeti ile kiracı için özelleştirme maliyetleri öne çıkar. Konutlarda bu oranlama daha çok ortaya çıksa da toplam gelirdeki payı daha yüksektir.

Ticari mülklerde kiralama koşulu üzerinde daha çok kontrole sahip olunur. Ticari gayrimenkulün en önemli avantajı cazip kiralamak oranlarıdır. Ticari amaçlı olarak kiralanan mülk ile uzun süreli kiralama sözleşmesi yapılabilir. Bu sayede istikrarlı bir nakit akışı oluşur.

Yatırımcılar Gayrimenkul Piyasasını Değerlendirmek İçin Hangi Stratejileri Kullanabilir?

Gayrimenkul yatırımı yapılırken dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunur. Gayrimenkul edinme amacını en başta belirlemek ve bu anlamda yatırımın ne kadar sürede değerlendirileceğini belirlemek gerekir. Mevcut piyasa koşulları göz önüne alındığında getirisi daha çok yüksek olan taşınmazlar öne çıkar. 

Mülk satın almadan önce yer aldığı konum muhakkak ki incelenmelidir. Konumdaki diğer kira bedelleri ile karşılaştırarak bir araştırma yapılması önemli görülür. Günümüz standartlarında gayrimenkule yatırım yapacak olan kişinin en çok dikkat etmesi gereken şey deprem yönetmeliğine uygunluğudur. 

Konut ya da ticari amaçlı dükkan satın alacak kişilerin taşınmaz üzerinde deprem yönetmeliğine uygunluğu bulunuyor mu? Bu konuda bilgi sahibi olmak gerekir. Yatırımcı gayrimenkul piyasasını değerlendirebilmek için temel yatırım stratejilerini benimseyebilir.

Piyasalarda kullanılan temel yatırım stratejileri:

• Büyüme yatırımı
• Değer yatırımı 
• Momentum yatırımı
• Maliyet düşürme
• Temettü yatırımı
• Gayrimenkul yatırımı

Piyasaları değerlendirilirken finansal stratejiler doğru şekilde belirlenmeli ve bu strateji türleri üzerinden maliyet hesaplaması yapılmalıdır. İşletme yönetimi de kullanılan temel stratejiler; Dışsal büyümeye yatkınlığı, revizyon stratejileri, durağan stratejiler ile içsel büyüme stratejileridir.

Gayrimenkul yatırımında hangi stratejiler benimsenebilir? Finansman stratejileri adı altında paylaşılan stratejiler; dengeli, atılgan ve ihtiyatlı finanslama maddeleri gayrimenkul yatırımı yapacak olanlar için de tercih edilebilir.

Gayrimenkul Kitlesel Fonlaması Yeni Yatırım Fırsatlarını Nasıl Açar?

Gayrimenkul kitlesel fonlaması yeni yatırım fırsatlarının nasıl açar? sorusunu yanıtlayabilmek için gayrimenkul kitle fonlaması nedir? sorusunu yanıtlamak gerekir. Gayrimenkul yatırımı sırasında öne çıkan gayrimenkul kitle fonlaması; bir grup yatırımcının sahip olmuş olduğu sermayenin gayrimenkulü satın almak için çevrimiçi ortamda farklı yatırımcılarla bir araya getirilmesini sağlamasıdır.

Kitle fonlama sistemleri bireysel olarak küçük miktarlarda yapılan bağışlar üzerinden yeni nesil bir yatırım fonlama sistemi oluşturmaktır. Bireysel olarak internet aracılığı ile bağış yapılarak mini bir hisse satın alınır ya da üretilecek ilk ürün için ödeme yapılır. Peki kitle fonlama sistemi bireysel olarak yatırımcı ne kazandırır?

Kitle fonlamanın avantajı finansmanın demokratikleşmesi uygulanan girişimin yüzlerce kişi tarafından duyulmasını ve kurumsallaşmasını sağlar. Kitle fonlama sistemi yasal bir uygulama mıdır?

2021 yılında paylaşılan Resmi Gazete kararı ile kitle fonlama tebliği yeni bir dönemi başlattı. Paya dayalı kitle fonlama tebliğine ek olarak borca dayalı kitle fonlama tebliği yasal düzenlemeye eklendi.

Kitle fonlama modelleri nelerdir? aşağıdaki tablodan takip edilebilir:

• Bağış bazlı kitle fonlamaları
• Ödül bazlı kitle fonlamaları
• Borçlanmaya dayalı kitle fonlamaları
• Hisse bazlı paya dayalı kitle fonlamaları

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO’lar) Yatırımcılar İçin Uygulanabilir Bir Seçenek Midir?

Gayrimenkul yatırım ortakları hisse senedi üzerinden yapılan yatırımların bir başka ifadesidir. Devlet tarafından verilen teşvikler ile birlikte kurulan gayrimenkul yatırım ortaklığı atıl durumdaki gayrimenkullerin işleve geçirilmesini sağlar. Gayrimenkul hisselerine yatırım yapmak isteyen bir kişi gayrimenkul para ve sermaye piyasasındaki yatırım araçlarını değerlendirebilir.

En temelinde bu sistem getiri potansiyeli yüksek gayrimenkulleri ve projeleri tespit edebilmeyi sağlar. Portföyde yer alan gayrimenkuller üzerinden kiracı geliri ya da gayrimenkulün alım satım sürecinde kazanç elde edebilme fırsatı sağlar. Portföyünde yer alan gayrimenkulden kazanç sağlayan her ortak diğer ortaklarına elde ettiği bu kârı temettü olarak dağıtır.

GYO şirketleri temelinde portföyde bulunan gayrimenkulden elde edilen kazancı her yıl sonunda temettü olarak dağıtma prensibine dayanır. Gayrimenkulden elde edilen yüksek kâr barındıran projeler: İş merkezleri, alışveriş merkezleri, büyük ölçekli gayrimenkul projeleri… Dağıtılan bu temettüden pay sahibi olmak isteyen gayrimenkul yatırımı yapabilmek için borsadan gayrimenkul hisse senedi satın alabilir. 

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı hisseleri nelerdir? Aşağıdaki tablodan incelenebilir:

• AKM
• AEGYO
• AKSOY
• ALGYO

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenmiş gayrimenkullere dayalı projelerde kullanılabilecek yatırım amacıyla değerlendirilen portföy yönetim şirketleri günden güne değer kazanmaya devam eder.

Bir sonraki yazıda görüşmek üzere,

Anıl UZUN